Exercice du droit de surplomb : prévenez votre voisin !
Pour permettre aux propriétaires qui doivent réaliser l’isolation thermique de leur bâtiment par l’extérieur, il a été institué un « droit de surplomb ». Comme son nom l’indique, ce droit permet de surplomber la propriété voisine et ce, jusqu’à 35 centimètres.
Il ne peut s’exercer que lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent, ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs, et peut s’accompagner d’un droit temporaire d’accès à l’immeuble voisin.
Avant le début des travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier à son voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier de son droit de surplomb par lettre recommandé avec demande d’avis de réception (ou par acte d’huissier de justice).
Cette notification doit préciser que le voisin dispose d’un délai de 6 mois pour s’opposer, devant le juge, à l’exercice du droit de surplomb ou du droit temporaire d’accès à son immeuble et elle doit contenir certains éléments, comme :
- les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
- un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
- les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
- une proposition relative au montant des indemnités préalables ;
- etc.
Une fois cette formalité effectuée et qu’un accord est trouvé entre les propriétaires concernés, deux étapes supplémentaires doivent être respectées avant de commencer les travaux :
- les indemnités dues au voisin qui va « subir » ces droits doivent être versées ;
- un acte authentique doit être régularisé.
Pour finir, retenez que le propriétaire du bâtiment à isoler doit, dès qu’il a fait son choix, notifier au propriétaire du fonds à surplomber les personnes ou les entreprises appelées à intervenir, avec pour ces dernières, les références de leur assurance décennale.
Le numéro de police de l’assurance dommage-ouvrage souscrite par le propriétaire doit également être transmis.
Source : Décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment
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