Investissement locatif : qui est responsable du manque de rentabilité ?
Désireux de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, un particulier achète un appartement au sein d’une résidence de tourisme auprès d’une société civile immobilière (SCI), par l’entremise d’un intermédiaire.
Le jour de l’achat, le particulier signe un bail commercial de 9 ans avec une société chargée d’exploiter la résidence. Mais 3 ans plus tard, la société fait faillite, une nouvelle société reprend l’exploitation… et le particulier voit la rentabilité de son investissement diminuer.
Pourquoi ? Parce que pour relouer le bien et donc, pour conserver le bénéfice de son avantage fiscal, il a dû accepter de diminuer le montant du loyer commercial.
La faute à la SCI et à l’intermédiaire, selon lui, puisque :
- l’intermédiaire ne l’a pas clairement informé sur la viabilité, le rendement et les risques de l’investissement qu’il réalisait ;
- la SCI lui a volontairement dissimulé des informations déterminantes de son consentement.
Une argumentation qui ne convainc pas le juge, qui relève que :
- le particulier s’est vu communiquer tous les documents présentant les caractéristiques essentielles de l’appartement qu’il projetait d’acheter ;
- il a bien été informé que l’avantage fiscal dont il pouvait bénéficier était subordonné à l’occupation effective de l’appartement ;
- rien, dans les documents qu’il a reçus, ne lui garantissait un certain niveau de rendement, justement en raison de l’existence de risques inhérents au projet ;
- aucun élément ne laissait présager la faillite à venir de la société exploitant initialement la résidence de tourisme.
La SCI et l’intermédiaire n’ont donc commis aucune faute… et n’ont pas à indemniser le particulier.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1re chambre civile, du 1er juin 2022, n°21-12366
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